FAQS

• +¿Se puede construir en suelo rústico?

  Quiero construir una casa en suelo rústico

  ¿Puedo construir una vivienda en suelo rústico?

  ¿Puedo reformar una edificación para usarla como vivienda en suelo rústico?

  ¿Puedo legalizar una vivienda construida sin licencia en suelo rústico?

   

  Estas son algunas de las preguntas más comunes que nos hacen los propietarios de suelo rústico. Con este artículo esperamos ofreceros una visión general de las distintas posibilidades que plantea la nueva Ley del Suelo de Cantabria.

   

  La respuesta a las preguntas anteriores es que sí. Se permite la construcción de vivienda en suelo rústico siempre y cuando se cumplan una serie de condiciones de adaptación al entorno y respeto del medio rural que establece la ley del suelo y el planeamiento urbanístico. Esto es posible gracias a la última modificación de la Ley del Suelo de Cantabria (Ley de Cantabria 3/2012), ya que antes de la modificación, sólo estaba autorizada la construcción de viviendas vinculadas a explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.

   

  Se pemite tanto la construcción de viviendas, como la realización de obras de restauración, renovación y reforma de edificaciones existentes, y su cambio de uso a vivienda. En el caso de las edificaciones incluidas en el Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico del municipio, se puede también aumentar la superficie construida hasta un 20%.

   

  El organismo encargado de autorizar la construcción de viviendas en suelo rústico es la CROTU (Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo), y debe contar con el informe favorable del Ayuntamiento y de la Consejería de Vivienda.

  En el caso de que el municipio cuente con un Plan General adaptado a la nueva ley, el Ayuntamiento se encargará de autorizar la construcción de viviendas en suelo rústico de protección ordinaria.

   

  Para evitar un crecimiento desmesurado de los núcleos se establece una limitación del número de viviendas: las viviendas en suelo rústico no podrá superar a las viviendas del núcleo urbano en el momento de entrada en vigor de la ley. En núcleos pequeños es recomendable informarse en el Ayuntamiento de cuántas licencias se pueden conceder y cuantas han sido ya concedidas, para no perder la oportunidad.

   

  A continuación os mostramos algunas de las limitaciones más restrictivas que establece la ley con carácter general. Para conocer las limitaciones específicas de cada municipio os recomendamos dirigiros al Ayuntamiento.

  CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS

  OBRA NUEVA

  • Son autorizables en suelo rústico de protección ordinaria, o de protección especial siempre que no se deterioren los valores que indujeron la protección
  • Sólo se permite la tipología de vivienda unifamiliar aislada
  • La distancia máxima al núcleo urbano es:
    • 100 metros para municipios sin Plan General
    • 200 metros para municipios con Plan General
  • La parcela mínima es:
    • 1.500 m2 para viviendas situadas a menos de 50 m. del núcleo
    • 2.000 m2 para viviendas situadas a más de 50 m. del núcleo

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  REFORMA DE CONSTRUCCIONES PREEXISTENTES

  CAMBIO DE USO A VIVIENDA

  • Sólo se permiten obras de reconstrucción, restauración, renovación y reforma
  • No se permite aumento de volumen de la construcción preexistente
  • La distancia máxima al núcleo urbano es:
    • 100 metros para municipios sin Plan General
    • 200 metros para municipios con Plan General

   

  REFORMA DE CONSTRUCCIONES CATALOGADAS

  • Sólo se permiten obras de reconstrucción, restauración, renovación y reforma
  • Se podrá aumentar su superficie construida un 20 % como máximo, siempre que las obras conserven, restauren o mejoren los caracteres arquitectónicos que determinaron su inclusión en el Catálogo

  LEGALIZACIÓN DE VIVIENDAS EXISTENTES

  • Las obras deben ser asimilables a las enunciadas en alguno de los supuestos anteriores

  Esperamos que este artículo os haya servido de ayuda y os invitamos a compartirlo con otros promotores noveles.
  
  

  Si tenéis alguna duda, podéis dejarnos un comentario o poneros en contacto con nosotros.

  ¡Un saludo y a disfrutar de la vida en el campo!

   

   Amutio y Bernal Arquitectos

  www.amutioybernal.com

  http://amutioybernal.blogspot.com.es/2012/12/quiero-construir-una-vivienda-en-suelo.html

• +¿Qué gastos hay a la hora de comprar o vender un inmueble?

  En la mayoría de los casos será la propia entidad bancaria la que os pasará una minuta del gestor encargado, no está de más que seais vosotros los que sepáis de antemano cuáles son los mismos y, por supuesto, valorar si os interesa contratarlos a quien os haga las gestiones oportunas.

  Gastos de tasación

  Es la valoración que se hace de la vivienda a hipotecas, según los requisitos que marca la Ley. Esta tasación será la que tome el Banco como referencia a la hora de concederos el importe solicitado. Generalmente, el importe que nos concedan estará entre el 80 y el 100% de esa tasación.

  Seguros

  Es normal que tengas que hacerte un seguro de invalidez o fallecimiento, de modo que si ocurriera uno de estos dos casos, sería la entidad aseguradora la que se haría cargo del importe pendiente de débito. También suele hacerse, aunque no es obligatorio, un seguro hogar con el que cubrir las posibles eventualidades que puedan ocurrirle a la vivienda hipotecada.

  Gestoría

  Son los gastos ocasionados con motivo de la tramitación de la compraventa de la vivienda, de su subrogación, cancelación de hipoteca, etc. Incluye la tramitación en el Registro de la Propiedad, los gastos de elaboración del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en caso de compraventa o los de Actos Jurídicos Documentados en el caso de hipotecas.

  Impuestos

  Aparte de tener en cuenta el IVA, o en el caso de Canarias el IGIC, también tendremos que tener en cuenta el ITP para compras de viviendas usadas y el IAJD para viviendas nuevas.

  Registro de la Propiedad

  Es el Organismo Público encargado de llevar un registro de todas las propiedades inmobiliarias del país, sean éstas rústicas o urbanas. A él tendremos que dirigirnos cuando vayamos a comprar una vivienda de segunda mano para pedir una Nota Simple y así saber si está libre de cargas o no.

  Notaría

  El Notario es el que por ley certifica el documento público en el que se constata la operación realizada. Se formaliza así una escritura pública que posteriormente hay que inscribir en el Registro de la Propiedad anteriormente mencionado.

• +¿A Quién le corresponde pagar el IBI?

  El IBI es el Impuesto de Bienes Inmuebles (comúnmente llamado “la contribución”) exigido por los ayuntamientos que grava el valor de la titularidad dominical y los derechos reales sobre los bienes inmuebles localizados en el municipio donde se encuentra in situ el inmueble. La gestión es compartida entre la Administración del Estado y los Ayuntamientos.

  Su carácter real se deduce del gravamen que hace sobre la titularidad de los inmuebles o sobre los derechos que recaigan en los inmuebles, independientemente de qué sujeto ostente tal titularidad. Es decir, sólo pagará aquel que tenga los derechos directos de titularidad del inmueble.